El primer lote de REIT que cotizan en bolsa en China debutó con sólidas ganancias iniciales el lunes, cuando el gobierno lanzó un nuevo canal para que los gobiernos locales recauden fondos de infraestructura.
En Shenzhen, el Bosera CMSK Closed Infrastructure Securities Exchange Fund subió un 15,6% en las operaciones matutinas, mientras que el AVIC Shougang Biomass Infrastructure Securities Fund subió un 12,3%.
En Shanghai, el Fondo de Inversión en Infraestructura de Vías Expresas Shanghai-Hangzhou-Ningbo cerrado de Zheshang Securities cerró la sesión de la mañana con un alza del 6% después de recortar las ganancias iniciales, mientras que el Fondo de Logística de Almacén de Infraestructura GLP de CICC cerró un 4%.
Juntos, los nueve REIT que debutaron el lunes, cinco en Shanghai y cuatro en Shenzhen, tienen activos que van desde plantas de tratamiento de aguas residuales y carreteras de peaje hasta parques industriales y han recaudado alrededor de 30 mil millones de yuanes ($ 4,65 mil millones) en ofertas bien redactadas.
«Este enfoque de la titulización debería abrir la ventana para un mayor desbloqueo de activos que pueden adoptar la estructura REIT», dijeron los estrategas de acciones de Jefferies liderados por Sean Darby en una nota a los inversores el lunes. «Dada la escala de la infraestructura de China, el lanzamiento inaugural de los nueve REIT es un precursor de un mercado que eventualmente debería rivalizar con Estados Unidos en términos de tamaño».
La capitalización de mercado combinada de los REIT estadounidenses es de 1,2 billones de dólares, según el grupo comercial Narit. Goldman Sachs estima que el mercado REIT de China, en términos de valor, podría alcanzar los 3 billones de dólares si las autoridades amplían el programa para incluir activos inmobiliarios tradicionales.
Beijing ha dudado sobre los REIT, por temor a que aumenten los precios de las viviendas que ya se encuentran entre los más altos del mundo en relación con los ingresos internos.
En cambio, nueve nuevos fideicomisos de inversión inmobiliaria en China están brindando alivio a los gobiernos locales que luchan financieramente para pagar la nueva infraestructura. Los gobiernos provinciales y locales combinados tenían alrededor de 25,6 billones de yuanes de deuda pendiente para fines de 2020, y muchos debían más que sus ingresos anuales, lo que genera preocupación.
Los administradores de infraestructura que deseen unirse al programa piloto REIT, con más de una década de desarrollo, deben tener activos ubicados en una de las seis regiones económicas designadas, incluido el delta del río Yangtze, el área de la bahía de Guangdong, Hong Kong y Macao.
«El experimento es muy pequeño, pero es un paso en la dirección correcta a medida que se expanden las finanzas del gobierno local», dijo Hao Hong, jefe de investigación de BOCOM International en Hong Kong. «También es un buen momento para atraer inversores para obtener fondos, ya que las condiciones del mercado son bastante favorables y los fondos para inversores minoristas buscan una fuente estable de rentabilidad».
La Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma (NDRC), la agencia de planificación económica más grande del país, recomendará los proyectos abreviados a la Comisión Reguladora de Valores de China (CSRC) para su agrupación en REIT.
Los administradores de activos deben tener una participación del 20% en sus REIT durante cinco años. Los REIT tienen un límite del 29%, y este dinero se usa solo para mantenimiento y renovación en lugar de adquisiciones, mientras que el 90% de los ingresos se distribuye como dividendos. Mientras tanto, los inversores individuales solo pueden poseer el 16% de la propiedad total de cada REIT.
«Los fideicomisos de inversión inmobiliaria pueden ayudar a las empresas a incrementar el financiamiento directo y reducir el apalancamiento. También son una herramienta que brinda un nivel medio de riesgo y retornos estables, y amplía los canales de inversión para los inversionistas», la Comisión Nacional de Desarrollo Inmobiliario y la Inversión Inmobiliaria Comisión dijo en una declaración conjunta en mayo. “La infraestructura de los fideicomisos de inversión inmobiliaria también es beneficiosa para aumentar el capital del proyecto y reducir la carga de la deuda de los gobiernos locales.
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